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Baux d’habitation
Un locataire qui n’assure pas son logement peut voir son bail rompu
Le magazine Mieux Vivre Votre Argent indique que La Cour d’Appel de Metz a rappelé dans un jugement du 7 juillet 2020 (3ième chambre, n° 18/02076) que « le fait, pour un locataire, de ne pas souscrire d’assurance habitation pendant plusieurs années « constitue un manquement grave et répété » à ses obligations. En conséquence, la résiliation du bail et son expulsion peuvent être ordonnées. » De fait, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques, comme expliqué dans notre fiche pratique Assurance habitation du locataire : quelles sont ses obligations ?
Un locataire doit répondre des dégradations constatées dans le logement… sauf s’il apporte la preuve qu’elles ne lui sont pas imputable
Le site Maestro avocats indique que, dans un arrêt du 9 juillet 2020 (n° Chambre civile 3, n° 19-13.667), la Cour de cassation a rappelé l’obligation du locataire de prouver qu’il n’était pas responsable des dégradations s’il refusait de régler celles-ci.
L’histoire est celle d’un bailleur faisant réaliser des travaux sur les murs extérieurs d’une maison louée. Au départ de son locataire, notant des dégradations sur l’un des murs, il décide de garder le dépôt de garantie devant servir à remettre le bien en état. Le locataire conteste. Dans un 1er temps, la Cour d’Appel donne raison au locataire, estimant que l’état originel du mur est invérifiable en l’absence de mention ajoutée à l’état des lieux d’entrée, après les travaux. La Cour de cassation casse ce jugement estimant, elle, que c’est au locataire de démontrer qu’il n’a pas dégradé le bien loué. Pour elle, il doit, en effet, « prouver que les dégradations ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. »
Résiliation de bail : les différents délais de préavis
1. Résiliation à votre initiative
Comme expliqué dans notre fiche pratique dédiée, seules certaines raisons peuvent vous permettre de mettre fin au bail.
En tant que bailleur, vous devez annoncer à votre locataire votre intention de rompre le bail au moins 3 mois à l’avance dans le cadre d’une location meublée et au moins 6 mois à l’avance dans le cadre d’une location nue.
Dans les 2 cas, le congé ne peut prendre effet qu’à la fin du bail. Par exemple, si le bail de 3 ans de votre location nue doit se terminer le 30 avril 2021, votre préavis doit être envoyé au locataire avant le 30 octobre 2020. Si le bail doit se terminer le 30 avril 2022, votre préavis devra être reçu par votre locataire au plus tard le 30 octobre 2021. Il vous faut donc de la patience…
2. Résiliation à l’initiative de votre locataire
Dans ce cas, les délais sont différents selon les situations. Si le logement est loué nu et qu’il est situé en zone non tendue, le préavis doit être de 3 mois. Si votre locataire souhaite vous rendre les clés plus tôt, vous pouvez évidemment le lui permettre… si vous trouvez un locataire intéressé et qui vous convient, par exemple… ou si vous souhaitez faire des travaux de rénovation.
Il existe toutefois des exceptions (au nombre de 8) à ce préavis de 3 mois.
Si le logement est insalubre ou jugé en état de péril, le locataire peut quitter les lieux sans préavis. Il doit toutefois, auparavant, vous avoir informé des problèmes et avoir engagé des démarches pour vous contraindre à faire des travaux.
SQUATTEURS ou LOYERS IMPAYES
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Décès du locataire : le bail est-il transféré aux proches ?
NON s’il est seul, mais s’il était marié ou pacsé, le bail se poursuit avec le nouveau
Le propriétaire peut-il conserver un jeu de clés ? OUI car cela n’est pas interdit
Votre locataire à transformé votre logement sans votre autorisation. Comment réagir ?
Il n’est pas toujours facile pour les locataires de faire la différence entre aménagement autorisé et transformation du logement nécessitant l’autorisation du bailleur. Le plus simple est donc d’aborder ce point dès la signature du contrat. Si, malgré cette mise au point, le locataire procède à une transformation du logement sans votre autorisation, vous pouvez réagir de diverses façons.
3 cas de figure coexistent.
Vous vous apercevez, en cours de location, que votre locataire a transformé le logement :
- bien que ce dernier soit en tort, si ces transformations étaient possibles et qu’elles vous conviennent, vous pouvez les accepter ;
- si elles ne vous conviennent pas, vous pourrez exiger du locataire, à la fin du bail, la remise à l’identique des lieux, à ses frais ;
- si ces transformations abaissent le niveau de sécurité du logement et de son occupant (dont vous êtes responsable, en vertu des critères de décence, obligatoires pour louer), vous devez exiger immédiatement la remise en état initial du logement. Là encore, aux frais du locataire. Ne pas le faire vous mettrait en risque, en cas d’éventuel accident ;
- plus grave encore, si les transformations mettent en péril la copropriété elle-même (mur porteur abattu, par exemple), vous devez aussi exiger – aux frais du locataire – la sécurisation immédiate des lieux.
Vous ne vous apercevez qu’à la fin du bail que des transformations ont eu lieu :
- si celles-ci n’ont pas d’incidence sur la sécurité du logement et du bâtiment, et qu’elles vous conviennent, gardez-les. Mais en aucun cas, le locataire n’est en droit (comme certains le font) de vous réclamer une indemnité compensatrice car il estime qu’il a valorisé le logement. De même, il n’a pas le droit de ne pas vous verser le dernier loyer dû ;
- si les transformations ne sont pas à votre goût ou qu’elles mettent en péril la sécurité des équipements, du logement ou de la copropriété, exigez du locataire – à ses frais – une remise en état initial.
Il y a mésentente entre votre locataire et vous. Comment résoudre le conflit ?
Certains cas de figure ne sont pas simples, d’autant plus que le législateur n’a pas défini en détails ce qui relevait de l’aménagement ou de la transformation. En gros, on estime que l’aménagement est une simple décoration réversible, tandis que la transformation est un changement durable des lieux. Des doutes demeurent sur certaines opérations. Exemple : un parquet vitrifié recouvert d’une moquette est-il un aménagement ou une transformation ? Pour les bailleurs, un beau parquet abîmé par une moquette entre dans le cadre d’une transformation et la remise en état doit s’effectuer aux frais du locataire. Si ce dernier n’accepte pas cette vision des choses, vous devez :
- d’abord saisir la Commission départementale de conciliation. Celle-ci rend généralement son avis dans un délai de 2 mois. N’hésitez pas à lui fournir un dossier contenant des décisions de justice antérieures (jurisprudence) sur des points similaires ;
- saisir le Tribunal de proximité si le désaccord persiste. Et c’est au juge que reviendra la responsabilité de trancher.
Location en couple : Quelles sont les règles en cas de séparation ?
il est courant de louer un logement à un couple. Mais que se passe-t-il lorsque l’un des deux s’en va ? Quels sont les droits de celui qui reste, et les vôtres, à vous, bailleur ? Cela dépend du cas de figure. Si vous souhaitez donner congé à un couple de locataires, un process précis est à suivre. Les droits de chacun sont clairement définis en fonction de leur relation (mariage, pacs, concubinage ?) comme indiqué dans notre fiche
Donner congé à un couple de locataires : les règles à suivre.
Mais que se passe-t-il si l’initiative de départ vient de l’un des occupants ? Le locataire demeurant dans les lieux n’a pas toujours le droit d’y rester. Tout dépend s’il est ou non titulaire du bail.
Location en couple :
Celui qui veut rester est co titulaire du bail Dans ce cas, le départ de son conjoint (abandon de domicile ou décès), et ce, quelle que soit la forme de la relation (mariage, PACS, concubinage), ne met pas fin au bail qui va se poursuivre automatiquement. Nul besoin de rédiger un avenant, ni d’établir de nouveau contrat. Les conditions du bail initial demeurent identiques. Celui qui veut rester n’est pas titulaire du bail Là, cela dépend de la relation qui unissait le couple.
S’ils sont mariés : Le locataire restant peut demeurer dans le « logement familial » qui est protégé par la loi. En effet, chacun est considéré comme locataire en titre. L’époux restant peut même exiger le transfert du bail à son nom. Cette règle est valable en cas de décès : l’époux survivant a un droit sur le bail qui se poursuit aux mêmes conditions.
S’ils sont pacsés : Si le bailleur n’a pas connaissance du Pacs au moment de la notification, le courrier devient automatiquement opposable au partenaire de Pacs qui n’en n’a pas été destinataire. Si un seul partenaire de Pacs donne congé au bailleur, le bail se poursuit avec le partenaire de Pacs restant. Le partenaire qui a donné congé reste solidairement tenu au paiement du loyer et des charges du locataire restant.
Cette obligation prend fin :
• lorsque ce partenaire donne lui-même congé,
• ou, à défaut, à la dissolution du Pacs. En cas de dissolution de Pacs, l’un des anciens partenaires peut saisir le juge d’instance pour se voir attribuer le droit au bail du logement. Le juge rend sa décision en fonction des intérêts sociaux et familiaux en cause. Le partenaire de Pacs restant conserve son statut de locataire. Le partenaire de Pacs survivant bénéficie un droit exclusif sur le bail (les héritiers du défunt n’ont pas de droits sur le bail), y compris s’il n’en était pas initialement signataire.
Toutefois, il peut expressément renoncer au bail.
PROBLEMES AVEC LE LOCATAIRE
Départ du locataire « à la cloche de bois » : que faire ? Cela arrive… Certains locataires ne se donnent pas la peine d’envoyer un préavis pour résilier le bail, quittant le logement sans plus de formalisme. Comment réinvestir « légalement » les lieux en cas de départ du locataire, et récupérer leur éventuelle ardoise ? En préambule, signalons que ces départs intempestifs suivent parfois une longue série de loyers impayés, d’où l’importance de réagir immédiatement lorsqu’un premier impayé survient. Cela peut permettre de récupérer les montants non versés, avant que le locataire n’organise sa « fuite » et soit éventuellement introuvable… En cas de suspicion de départ du locataire, ne pas céder à la facilité en entrant dans le logement pour le récupérer « tout simplement » Si un propriétaire suppute qu’un locataire a déserté a priori « définitivement » son logement, il ne doit en aucun cas entrer dans les lieux et récupérer en toute simplicité les lieux. Il se mettrait en faute si le locataire décidait, finalement, de revenir. Il s’agit de faire les choses dans les règles. Celles-ci ont été prévues par la loi du 6 juillet 1989 qui décrit la marche à suivre.
Etape 1 : mettre en demeure le locataire
La première action à effectuer est d’envoyer au locataire, via un huissier, une mise en demeure. Le but est de prouver s’il y a eu départ du locataire
Etape 2 : constater l’abandon du logement
Sans réponse de sa part dans un délai d’un mois, l’huissier peut alors constater que le logement a été abandonné et qu’il y a eu départ du locataire. Cet officier public réalise un procès-verbal répertoriant également, le cas échéant, les meubles demeurés dans les lieux et leur valeur éventuelle. Attention : ce procès-verbal attestant de l’abandon ne suffit toutefois pas pour reprendre le logement dont le bail se poursuit. Seule la décision d’un juge peut y mettre fin.
Etape 3 : lancer la résiliation judiciaire du bail
Le bailleur doit donc se tourner vers le Tribunal d’Instance pour demander la résiliation judiciaire du bail et la reprise des lieux suite au constat du départ du locataire. C’est une ordonnance qui l’autorise, généralement. Attention. Il est indispensable d’informer le locataire de cette décision, au cas où il réapparaîtrait, à ce stade de la procédure. Si tel est le cas, l’ordonnance l’informe de ses droits à contester cette résiliation du bail et des démarches à effectuer. Le locataire dispose d’un délai d’un mois pour s’opposer à la décision. Sans nouvelles du locataire et une fois la résiliation effective, les meubles et autres biens laissés dans le logement peuvent être vendus aux enchères, sur autorisation du juge.
Etape 4 : récupérer les éventuels impayés de loyers
En parallèle de la procédure de récupération des lieux, le bailleur doit aussi demander, auprès du Tribunal d’Instance, la récupération des impayés, le cas échéant. En cas de départ du locataire, il est important de ne pas laisser tomber cet aspect financier, comme beaucoup trop de bailleurs ont tendance à le faire.
En cas de départ du locataire, le respect de cette procédure est primordial comme l’a rappelée une jurisprudence récente. La Cour de Cassation a, en effet, condamné (arrêt n°16-15.752 / 6 juillet 2017) un huissier ayant dressé un procès verbal de reprise des lieux, alors que la procédure n’avait pas été menée jusqu’à son terme. Une plainte avait été déposée par le locataire suite au changement des serrures et des dommages et intérêts avaient été réclamés. Cette demande avait d’abord été rejetée par le Tribunal puis par la Cour d’Appel, qui avaient argué que le locataire n’avait pas subi de préjudice puisqu’il y avait déjà eu départ du locataire. Mais tel n’a pas été l’avis de la Cour de Cassation. Celle-ci a indiqué que le locataire n’avait pas besoin de justifier d’un préjudice. Le simple fait d’avoir repris le logement sans respecter toutes les étapes de la procédure ouvre droit à réparation. En effet, aucune mise en demeure ou décision de justice constatant la résiliation du bail n’avait eu lieu.
Le Locataire ne paie plus le loyer
Paiement du loyer le locataire ne peut se faire justice en cessant de payer son loyer
En cas de désaccord avec leur bailleur, certains locataires choisissent d’arrêter le paiement du loyer. Ils estiment que cette tactique est un bon moyen de pression… A tort ! Le paiement du loyer est obligatoire dans tous les cas, sous peine de voir son bail résilié. Une jurisprudence vient de le rappeler !
Le paiement du loyer : devoir n°1 du locataire rappelé lors d’une récente affaire… « C’est la Cour de Cassation (Cass civ. 3e, 5 oct. 2017, N° 16-19614) qui, dans une récente décision du 5 octobre2017, est venue rappeler un principe fondamental selon lequel un locataire n’a pas le droit de suspendre le paiement du loyer, même si le logement subit des désordres, en l’absence d’une autorisation préalable du juge » De fait, selon les tribunaux maintes fois saisis sur cette thématique, contester un niveau de loyer ou des conditions de location ne dispense en aucun cas le locataire de payer son loyer. S’il souhaite faire évoluer les choses, il doit en appeler à la justice. « Dans cette affaire, le bailleur a donné à bail des locaux à usage d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989. Suite à des impayés de loyers, il a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail, auquel les locataires ont fait opposition en sollicitant la condamnation de la propriétaire à effectuer des travaux et l’autorisation de consigner les loyers en raison de désordres affectant le logement loué. » Dans un premier temps, le tribunal puis la Cour d’Appel de Paris condamnent les locataires au paiement du loyer manquant assorti des intérêts de retard, considérant qu’ils n’avaient aucune raison valable pour avoir stoppé le paiement. … même s’il a raison sur le fond de la contestation Refusant cette décision, les locataires forment un pourvoi en Cassation arguant que les juges d’appel n’ont pas recherché s’ils pouvaient se prévaloir de l’exception d’inexécution pour s’opposer au paiement du loyer demandé par le bailleur. Ils entendent établir, par la production d’éléments, que le propriétaire a, dès le départ, mis à leur disposition un logement non décent, rapidement devenu inhabitable. De fait, ils produisent des constats d’huissier et un constat de l’inspecteur de salubrité des services techniques de l’habitat de la mairie de Paris. Mais la Cour de Cassation rejette le pourvoi et valide la position de la Cour d’Appel. Elle réprouve le fait que les locataires ont décidé de se faire justice, seuls, en suspendant le paiement du loyer, sans demander l’autorisation d’un juge. Ni le fait que les locataires avaient demandé à consigner les loyers, ni le fait que les griefs étaient justifiés (non décence du logement) n’ont été pris en compte par la Cour. Celle-ci rappelle que le locataire a l’obligation de payer son loyer et ne peut en être déchargé que par autorisation judiciaire. Il encourt, à défaut de paiement du loyer, la résiliation de son bail et par conséquent son expulsion (nous avons traité le sujet de l’expulsion dans notre article d’avril dernier).
… Seule exception d’arrêt du paiement du loyer : l’arrêté préfectoral d’insalubrité
En réalité, il existe une exception à la règle : en l’absence de décision judiciaire, un arrêté d’insalubrité peut permettre à un locataire de suspendre le paiement du loyer. « Lorsqu’un logement fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité, le loyer versé par les occupants cesse d’être dû à compter du 1er jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie. Le loyer sera de nouveau dû à partir du 1er jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté mettant fin à l’interdiction d’habiter dans les lieux. »Dans cette affaire, c’est indiscutable, les locataires se sont mis en tort. La solution aurait sans doute été une négociation en amont entre le bailleur et les locataires visant à la réalisation de travaux pour rendre le logement décent. Des aides financières publiques sont accordées aux bailleurs (par exemple l’éco-prêt. Des aides financières existent aussi pour les locataires, pour ce type de travaux. Et, un accord gagnant/gagnant (le locataire est à l’origine des travaux afin de profiter des aides plus importantes qui lui sont accordées) peut être trouvé entre les deux parties.
EXPULSIONS LOCATAIRES
Une procédure longue, complexe et douloureuse… L’écrasante majorité des procédures d’expulsions sont liées à des impayés de loyer. Mais avant de pouvoir donner congé à leurs locataires, les propriétaires doivent s’armer de patience… Dès lors qu’un bailleur constate un défaut de paiement de son locataire, celui-ci doit commencer par lui adresser un « commandement de payer » par huissier. A cet instant, l’occupant a tout intérêt à saisir le Fonds de solidarité pour le logement de son département. Géré par des caisses d’allocations familiales ou des associations locales, il peut accorder une aide financière aux locataires jugés de bonne foi. En cas de décision favorable, le bailleur ne pourra refuser le remboursement d’une partie de la dette. Si le locataire n’a pas réglé ses arriérés deux mois après avoir reçu la lettre d’huissier, le propriétaire peut saisir le juge pour demander la résiliation du bail en cours et l’expulsion de l’occupant. Commence alors une enquête menée par les travailleurs sociaux (qui dure deux mois). Une fois celle-ci terminée, le procès peut en théorie débuter. Lors de l’audience, le juge peut donner raison au locataire en lui accordant un échéancier de paiement, voire même débouter le propriétaire, s’il constate, par exemple, que le logement est impropre à l’habitation. Lorsque le tribunal prononce l’expulsion, le locataire peut faire appel du jugement ce qui bloque encore la procédure. A l’issue du nouveau jugement, et si le locataire est condamné, il peut être sommé de quitter les lieux dans un délai d’un mois, à un an. Et ce n’est qu’à la fin de cette période que le préfet pourra faire appel au concours de la force publique. Au total, la procédure d’expulsion aura mis un à deux ans avant d’aboutir. Depuis le 1er juin 2017, les huissiers notifiant une expulsion à des locataires doivent leur fournir un document d’information pour les inciter à se rendre à la convocation du tribunal. Objectif ? Garantir les droits des locataires et des propriétaires et favoriser la prévention avant la mise en place de mesures irrévocables. Il n’est pas rare que les locataires expulsables ne répondent pas positivement à la convocation du juge qui doit statuer sur l’expulsion. Selon l’ancien ministère du Logement, ils seraient plus d’un sur deux dans ce cas. Or la présence devant le juge augmente les chances du locataire d’obtenir une décision de justice qui évite son expulsion tout en garantissant les droits du propriétaire. Pour remédier à cette situation, un nouveau décret du 10 mai dernier impose la remise d’un document d’information aux locataires dans le cadre d’une procédure d’expulsion judiciaire. Ce document informe ces derniers sur les différentes solutions qui pourraient être mises au point avant l’expulsion, mais aussi sur l’importance de se présenter devant le juge, condition indispensable à la mise en place de ces recours pour essayer de trouver une solution amiable. En quoi cette mesure est-elle favorable aux bailleurs ?D’abord, la présence des deux parties au tribunal peut permettre un règlement amiable de la situation. Se retrouver face à un juge, dans l’enceinte d’un tribunal, cela impressionne et peut permettre de débloquer la situation, si celle-ci a été tendue dans les mois précédents. Les difficultés de paiement peuvent, en effet, découler de réels problèmes comme une perte d’emploi ; Un échelonnement des paiements permettra de traverser cette passe difficile. Encore faut-il, bien sûr, que le locataire soit de bonne foi. La présence du locataire à l’audience implique aussi une étude approfondie de la situation financière de celui-ci ; « une étude sans complaisance » indique l’ANIL. Il peut ainsi apparaître que le locataire a les moyens de régler son loyer. S’il est vraiment de mauvaise foi et que son intention de ne plus régler les loyers est claire, l’expulsion est prononcée, mais au moins, le bailleur a en main un diagnostic montrant que les finances du locataire sont saines et que les impayés sont totalement inexplicables. Il sera plus facile, ensuite, de se voir rembourser les sommes dues. Trop de bailleurs « laissent tomber » cet aspect, trop contents, la plupart du temps, de voir expulser un locataire défaillant. Mauvais calcul lorsque le locataire a bien les moyens de payer ce qu’il doit !
La justice ne ferme pas ses portes pendant la trêve hivernale ! Parce que les expulsions sont interdites pendant 5 mois, les propriétaires baissent souvent les bras, s’estimant impuissants. C’est une erreur de rester les bras croisés en attendant le printemps. Si la sortie des lieux du locataire ne pourra pas se concrétiser avant au moins le mois d’avril, les tribunaux, eux, travaillent.
En tant que bailleurs, vous devez être réactifs et agir dès les premiers incidents. Plus le problème est pris tôt, plus il pourra peut-être être réglé. Et si tel n’est pas le cas, inutile de perdre du temps et de laisser filer de longs mois sans loyer… Il est donc important de contacter le locataire dès le premier impayé. Ne vous dites pas « j’interviens au bout du 3ième » … Cela ne ferait que compliquer les choses, y compris pour votre locataire. Faites un point sur la situation et demandez-lui les raisons de ce retard de paiement. A-t-il un souci financier passager, conteste-t-il l’une de vos décisions (de ne pas faire des travaux demandés, par exemple) ou le problème est-il plus sérieux ? Si un accord amiable est impossible (dette étalée…), prenez immédiatement date en lui envoyant une lettre recommandée avec avis de réception le mettant en demeure de payer. En parallèle, n’oubliez pas de vous tourner vers la caution ou l’assurance loyers impayés ; Là aussi, il faut prendre date. Si vous ne l’avez pas encore fait et que votre locataire perçoit l’APL, contactez la CAF pour que celle-ci vous règle directement l’allocation, comme vous en avez le droit. Sans réponse à cette première lettre, envoyez, via un huissier de justice, un commandement de payer. Si celui-ci reste aussi lettre morte, résiliez le bail afin que le locataire quitte les lieux. S’il s’y refuse et que le bail contient une clause résolutoire, l’expulsion est automatique. Sinon, deux mois après le commandement de payer, la saisine du tribunal d’Instance peut être effectuée. Attendez-vous à un délai parfois long, pouvant aller jusqu’à 2 ans, pour que l’expulsion soit effectivement réalisée par les forces de l’ordre si le locataire ne veut pas partir…Dans tous les cas, faites-vous accompagner par un huissier de justice. Lui seul pourra, par exemple, pénétrer dans le logement, en temps voulu. Impossible, en effet, pour vous, d’intervenir. A bannir absolument et ce, même si le locataire est clairement de mauvaise foi : toutes les initiatives personnelles consistant, par exemple, « pour aller plus vite » à changer la serrure ou à pénétrer dans le logement pour enlever les meubles. La peine est lourde dans ce cas : jusqu’à 3 ans de prison et 30 000 € d’amende…C’est l’huissier, assisté, le cas échéant, de la police, qui procèdera à l’expulsion des locataires, à partir du mois d’avril. Après avoir récupéré votre logement, vous pourrez le remettre en location et poursuivre la procédure pour récupérer les loyers impayés. Ne baissez pas non plus les bras à ce moment-là ! Car les exemples sont nombreux de bailleurs tellement soulagés de retrouver leur logement, qu’ils ne cherchent plus à récupérer les loyers… Vous disposez de 10 ans pour le faire ; alors, cela en vaut la chandelle !En tout état de cause, la gestion de ses biens immobiliers, avec, le cas échéant, la gestion de situations délicates comme l’est une expulsion, nécessite le concours d’experts. Une lettre envoyée en retard, un mot « légal » non employé au bon endroit… et c’est toute la procédure qui peut être entachée de nullité. Solution : optez pour l’assistance de professionnels
Mon locataire ne paie pas son loyer, que faire ?
Cette situation est évidemment l’une des plus graves dans la vie d’un bailleur. Se retrouver sans rentrées financières à l’heure où vous remboursez sûrement un crédit peut être dramatique. Mais pas de panique : aussi stressante soit-elle, cette situation a une solution et son dénouement sera d’autant plus rapide et acceptable pour vous que vous respecterez les procédures. Conseils pratiques en 5 points.
Agissez dès le premier impayé de loyer ou de charges Dans tout règlement de problème, dans toute procédure, il est toujours préférable de ne pas laisser traîner les choses. Il faut « prendre date » le plus tôt possible.
Le locataire ne paie pas son loyer ? Le locataire ne paie pas ses charges ? Un seul non-paiement de loyer ou de charges (2 semaines de retard, par exemple) ne signifie pas procédure judiciaire immédiate, bien sûr, car cela peut résulter d’un soucis exceptionnel et temporaire. Mais il est indispensable de contacter immédiatement son locataire (si celui-ci ne l’a pas déjà fait) pour connaître la raison de ce retard de paiement. Vous aurez alors une idée plus précise de l’importance du problème et des possibilités d’un retour à la normale. Si le loyer ou les charges ne sont pas réglés rapidement après la discussion et que vous sentez que la situation va perdurer, ne perdez pas de temps. Tournez-vous vers votre assurance loyers impayés ou vers la caution Si vous avez souscrit une assurance loyers impayés ou si vous bénéficiez de la caution Visale, montez immédiatement le dossier. Si non, adressez-vous à la personne qui s’est portée caution et demandez-lui de régler le loyer. Si votre locataire est bénéficiaire de l’aide au logement, contactez la Caisse d’allocations familiales (CAF) pour demander à ce que le versement de l’APL vous soit directement adressée. Attention : vous pouvez vous retourner, dans certaines conditions, contre l’agent immobilier qui vous a proposé le candidat sans vérifier sa solvabilité.
Résiliez le bail Si le bail de location de location a été bien conçu, il doit contenir une clause résolutoire indiquant que le bail sera résilié automatiquement si le locataire ne paie pas son loyer et ses charges aux échéances convenues. Car si tel n’est pas le cas, vous serez obligé d’assigner votre locataire devant le tribunal d’instance. Votre bail contient une clause résolutoire Avant la mise en œuvre de la clause résolutoire, envoyez au locataire un commandement de payer par acte d’huissier. Il dispose alors d’un délai de 2 mois pour régulariser sa situation. Si vous bénéficiez d’un acte de cautionnement signé par un proche du locataire, l’huissier doit également lui signifier un commandement de payer.Si aucun paiement n’a été effectué au terme de ce délai de 2 mois, la résiliation du bail est effective ; Vous pouvez alors commencer une procédure d’expulsion avec le concours d’un huissier de justice.
Votre bail ne contient pas de clause résolutoire Dans ce cas, assignez votre locataire par l’intermédiaire d’un huissier, devant le tribunal d’instance, pour demander la résiliation du bail et son expulsion. Vous pouvez aussi, si vous le souhaitez, et avant cela, adresser à votre locataire une « mise en demeure » de respecter ses engagements. Le tribunal d’instance apprécie alors la situation : –le juge peut décider d’accorder des délais de paiement s’il estime que le locataire a les capacités de régler sa dette ; le juge peut prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion du locataire. Suite à la résiliation automatique du bail (clause résolutoire) ou à la décision de justice ordonnant la résiliation du bail, vous devez envoyer au locataire, par l’intermédiaire d’un huissier, un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose alors d’un délai de 2 mois pour quitter le logement.
1ère étape Enclenchez la procédure d’expulsion Si votre locataire se montre récalcitrant à quitter les lieux, vous n’avez d’autre choix que de mettre en route une procédure d’expulsion. Important : la procédure d’expulsion doit obligatoirement être mise en œuvre par un huissier. Cette opération délicate nécessite du savoir-faire et le respect de la loi, sous peine d’amendes et mêmes de condamnations de prison ! Les expulsions sont interdites pendant l’hiver, la fameuse « trêve hivernale » qui dure en fait 5 mois (du 1er novembre au 31 mars), mais attention : ce n’est pas parce que vous ne pouvez plus expulser physiquement le locataire du logement que vous ne pouvez pas continuer la procédure d’expulsion ; La justice ne ferme pas ses portes en hiver, elle !
2ème étape Demandez le remboursement de la dette constituée par les loyers impayés ou les charges impayées Cette démarche est trop souvent oubliée ; les propriétaires bailleurs étant trop contents – après l’expulsion effective – de s’être débarrassés d’un mauvais payeur… Et pourtant ! Si certains locataires expulsés ont de réels problèmes financiers, d’autres (ou leurs garants) ont les moyens de rembourser leur dette. Ne partez pas battus d’avance et entamez une procédure pour le paiement des arriérés de loyers ou de charges. Cela peut en valoir la peine
3ème étape : la délivrance d’un commandement de payer Le commandement doit être délivré par huissier de justice. Il faudra lui communiquer une copie du bail, un état de la dette et l’acte de caution. Parallèlement, le propriétaire peut procéder à une saisie conservatoire sur le compte bancaire du locataire ou sur le mobilier, par l’intermédiaire de l’huissier. L’huissier va également signaler l’impayé à la CCAPEX
4ème étape : l’assignation en référé Au bout de deux mois et un jour, le propriétaire a la possibilité de convoquer le locataire à comparaître devant le tribunal d’instance du lieu de situation du logement. L’assignation doit être délivrée par huissier de justice, au locataire et à la caution. Un délai de deux mois supplémentaires doit s’écouler entre l’assignation et l’audience. Il est donc prévu un délai de quatre mois minimum depuis le commandement de payer jusqu’à l’audience. Parallèlement, le locataire peut aussi saisir le tribunal d’instance pour obtenir un délai de grâce
5ème étape : l’audience de référé Le propriétaire n’a pas l’obligation de se faire assister par un avocat. Il peut se défendre lui-même. Le locataire doit se présenter à l’audience avec les documents nécessaires (justificatifs des paiements, démarches pour réduire sa dette). La caution doit également être présente si le commandement de payer et l’assignation lui ont été délivrés. Le juge peut accorder des délais de paiement au locataire. Celui-ci doit respecter strictement les dates de l’échéancier car, à défaut et au terme d’un seul impayé, la résiliation du bail sera définitive et la procédure d’expulsion suivra son cours. Chacun avance ses arguments puis le juge met sa décision en délibéré. Le jugement est rendu dans un délai d’un mois
6ème étape : la signification de la décision du juge Le locataire doit être informé par huissier de la décision qui a été prise contre lui. Le locataire a la possibilité de faire appel :
–si la décision est une ordonnance de référé, il a 15 jours pour faire appel,
–si la décision est un jugement, le délai pour faire appel passe à un mois. L’appel n’est pas suspensif, ce qui signifie que le propriétaire peut envoyer un commandement de quitter les lieux, si l’exécution provisoire a été accordée.
7ème étape : la mise en oeuvre de la procédure d’expulsion. Si la décision du juge a constaté la résiliation du bail, le locataire devient occupant sans droit ni titre et ne peut plus se maintenir dans les lieux. Le bail étant résilié, le propriétaire peut demander au locataire des indemnités d’occupation lesquelles se substituent aux loyers jusqu’au départ de ce dernier. Le jugement reconnaît officiellement que le locataire doit une somme d’argent au propriétaire et l’autorise à la recouvrer, au besoin par voie de saisie (saisie du mobilier, du véhicule, des capitaux mobiliers, du compte bancaire…). En principe, l’expulsion a lieu à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification de l’ordonnance et d’un commandement de quitter les lieux. Mais le juge accorde généralement au locataire, de sa propre initiative, des délais de paiement.
8ème étape : l’envoi d’un commandement de quitter les lieux et de payer Le locataire dispose d’un délai de deux mois pour quitter et vider les lieux à compter de la date figurant en tête du commandement. S’il souhaite obtenir un délai ou soulever une contestation, il doit saisir le juge de l’exécution auprès du tribunal de grande instance
9ème étape : le procès-verbal de maintien dans les lieux Si le locataire n’est pas parti à la date figurant dans le commandement de quitter les lieux, l’huissier se présente à son domicile et constate sa présence. Si la tentative amiable d’expulsion échoue, l’huissier dresse un procès-verbal de maintien dans les lieux, ce qui lui permet de demander l’assistance du commissaire de police et le concours de la force publique.
10ème étape : la réquisition du concours de la force publique Le commissaire de police fait son enquête et envoie un dossier à la préfecture. Celle-ci a deux mois pour donner sa réponse à l’huissier. Acceptation Le préfet accorde l’assistance de la force publique s’il estime qu’il y a risque de trouble à l’ordre public. L’huissier s’entend alors avec le commissaire de police pour fixer une date d’expulsion. Ce jour-là, l’huissier établit un inventaire complet du mobilier, puis les meubles sont entreposés dans un local réservé par le propriétaire ou restent sur place. Le locataire dispose d’un mois pour récupérer ses affaires et, après un mois, un juge est saisi pour statuer sur le sort de ses meubles. Refus Si le préfet refuse le concours de la force publique, une indemnité compensatrice doit être accordée par l’État au propriétaire. Pour cela, l’avocat du propriétaire doit adresser une requête devant le tribunal administratif afin d’obtenir le concours de la force publique assorti de dommages et intérêts. La procédure se déroule par courriers et communication de rapports, il n’y a pas de débat devant le tribunal.
11ème étape : le procès-verbal d’expulsion Une fois les lieux vidés et la serrure changée, l’huissier remet au propriétaire un procès-verbal d’expulsion. Il informe également le Trésor public de l’exécution de la décision du juge, notifie que le propriétaire a repris possession des lieux et informe de la nouvelle adresse du locataire. La dénonciation au Trésor public permet de décharger le propriétaire de la solidarité passive de paiement de la taxe d’habitation et fait office de déclaration de déménagement. La procédure est terminée. Entre le moment où elle débute et celui où elle se termine, il s’écoule en général deux ans. En effet, compte tenu des délais minimaux à respecter et de la période de congé d’été des tribunaux, il est certain que la procédure sera suspendue pour cause de trêve hivernale
Congédier un locataire sénior : les règles à suivre
Règles à suivre lorsque l’on souhaite donner congé à un locataire âgé de plus de 65 ans, protégé. En même temps que l’espérance de vie s’allonge, le nombre de locataires de plus en plus âgés explose. Il est donc important de savoir qu’à partir de leur 65ième anniversaire, ces derniers bénéficient d’un statut spécial en devenant des locataires protégés. Dans ces conditions, comment leur donner congé, le cas échéant ? Le process à respecter va dépendre des revenus du locataire. S’il dispose de revenus modestes, vous, bailleur, êtes obligé de lui proposer un logement adapté à ses besoins et à ses possibilités financières. En Ile-de-France, par exemple, ce niveau de revenus annuels est fixé à 23.146 €. Dans le reste du territoire, ce seuil est fixé à 20.123 €. Si le logement est loué par un couple ou plusieurs personnes, il suffit qu’un seul d’entre eux réponde à cette disposition des revenus modestes pour que l’obligation de relogement du bailleur soit effective. Important à savoir : depuis la loi Macron de 2015, ce dispositif a été étendu aux personnes elles-mêmes en charge d’une personne âgée de plus de 65 ans. Concernant le logement qui hébergera le locataire s’étant vu notifier une rupture de bail, la loi stipule que c’est le bailleur lui-même qui doit effectuer les recherches du nouveau logement. Celui-ci doit être similaire au logement quitté, en termes de confort et de qualité, et être situé dans un rayon de 5 kms maximum du précédent. Bon à savoir : si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans, et si ses revenus sont inférieurs aux mêmes seuils que ceux adaptables aux locataires âgés, il est dispensé de l’obligation de relogement.
Désengagement de la caution : que dit la loi ? Premièrement, il faut regarder l’acte de cautionnement : si une durée d’engagement est précisée, il n’y a rien à faire. La personne qui s’est portée caution est automatiquement désengagée à la date de fin sans qu’elle n’ait de formalité à accomplir. Elle ne peut pas se désengager prématurément. Si aucune durée exacte n’est précisée, on considère alors que l’engagement est à durée indéterminée. Dans ce cas, l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet à la caution de mettre fin à son engagement à tout moment par lettre recommandée avec avis de réception. La remise en mains propres ou l’acte d’huissier de justice est également possible. Toutefois, cette résiliation ne prend effet qu’au terme du bail en cours. Par « terme », nous désignons la fin du bail ou bien sa date de reconduction. Quelles sont les conséquences pour le bailleur ? La caution reste tenue des dettes locatives qui seraient nées avant ou après la réception de la lettre de désengagement, et ce jusqu’au terme du bail. Ensuite, le bailleur ne dispose plus de garantie de paiement en cas de défaillance du locataire. Si cela arrive, son seul recours reste alors la résiliation du bail pour motif légitime et sérieux. Une fois le bail résilié, il pourra se servir du dépôt de garantie pour couvrir (sans doute partiellement) la dette locative. Le désengagement de la caution donne-t-il le droit au bailleur de résilier le bail ? Non, le bailleur ne peut pas se servir du non-renouvellement de la caution pour donner congé au locataire. La loi limite les motifs pour lesquels le bailleur peut résilier le bail : vente du logement, reprise du logement, ou motif légitime et sérieux (impayés, nuisances, sous-location, défaut d’assurance,…). En revanche, le bailleur peut prévoir dans le bail que le locataire ait l’obligation de fournir une caution, de la maintenir ou la renouveler en cas de résiliation. Dans ce cas uniquement, si le locataire ne retrouve pas une nouvelle personne prête à se porter caution, cela peut constituer un motif légitime et sérieux de congé comme vu dans le paragraphe précédent.
Comment se présente et que contient l’acte de cautionnement ? Quelle est sa durée ?
L’engagement de caution doit être écrit. Le bailleur doit remettre un exemplaire du contrat de location à la caution. L’engagement de caution doit obligatoirement comporter certaines informations, écrites de la main de la caution. Durée de l’engagement : Il existe 2 sortes d’engagements: Si aucune durée d’engagement ne figure dans l’acte, la caution peut mettre fin à son engagement à tout moment par lettre recommandée avec avis de réception. Toutefois, la résiliation signifiée au bailleur ne prend effet qu’à l’expiration du bail en cours. En pratique, la caution qui résilie son engagement reste donc tenue des dettes locatives jusqu’à la fin du contrat de location en cours, elle n’en est plus tenue lorsque le bail est reconduit ou renouvelé. L’engagement à durée déterminée : Quand une durée précise est indiquée dans l’acte de cautionnement, la caution ne peut pas résilier son engagement. Elle est tenue des dettes locatives jusqu’à la date initialement prévue.
TROUBLES de VOISINAGE
Le bailleur est obligé d’assurer la quiétude de son locataire Les bailleurs doivent prendre au sérieux les doléances de leurs locataires et veiller à leur assurer une tranquillité minimale dans le logement loué : c’est ce que vient de rappeler une jurisprudence récente, après plainte d’un locataire liée à des nuisances sonores d’un voisin. Le propriétaire d’un logement est entièrement responsable de la tranquillité de son locataire : voilà le message clair qu’envoie la Cour de cassation via un arrêt rendu le 8 mars 2018. La Cour rappelle que l’article 1719 du Code civil indique « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail. » Pris en défaut sur ce point, l’accusé – un bailleur HLM – devra payer des dommages-intérêts au plaignant. L’histoire d’un bailleur qui n’a pas tenu son rôle L’histoire démarre dans un HLM de Montpellier lorsqu’un locataire décide de se plaindre du bruit exagéré de ses voisins du dessus, bruit qu’il subit depuis des années. Il demande à son bailleur de faire cesser ces désagréments. Le bailleur – l’OPH de Montpellier, également bailleur du voisin du dessus – est sensible à cette demande et envoie trois courriers recommandés successifs au voisin incriminé pour lui demander de faire cesser ces nuisances. Sans résultat. Puis, plus rien ; il « laisse tomber », estimant avoir fait son devoir avec les courriers envoyés. Le locataire subissant les nuisances sonores porte l’affaire devant la justice, réclamant la rupture du bail de son voisin. Demande rejetée en 2015 par la Cour d’appel de Montpellier qui confirme que les trois lettres recommandées envoyées au voisin bruyant sont « adaptées et suffisantes » et qu’il ne peut « être reproché au bailleur de ne pas avoir engagé une procédure judiciaire aléatoire de résiliation du bail ».Le 8 mars 2018, la Cour de cassation révise donc ce jugement et estime que le bailleur a failli à son devoir en ne mettant pas en œuvre tous les moyens à sa disposition pour assurer une jouissance paisible du logement au locataire plaignant ; moyens pouvant aller jusqu’à la résiliation du bail du voisin trop bruyant. Droit est donc donné au plaignant d’exiger des dommages-intérêts à l’OP HLM de Montpellier. Que faire si votre locataire se plaint de nuisances ? Cette affaire nous rappelle donc cette obligation importante du bailleur : assurer à son locataire une jouissance paisible du logement. Dans l’affaire citée ci-dessus, le plaignant et l’accusé ont le même bailleur ; Ce qui aurait pu faciliter grandement la tâche de ce dernier s’il avait souhaité rompre le bail. Lorsqu’il y a deux bailleurs différents, c’est évidemment un peu plus compliqué. Que devez-vous faire si votre locataire se plaint des nuisances d’un autre locataire ? La première chose à faire est d’aller discuter directement avec le voisin qui n’a peut-être pas conscience du bruit excessif qu’il produit (il arrive que des locataires ne se parlent pas entre eux et en appellent directement à leur bailleur). Si cela n’aboutit pas, vous pouvez contacter directement son bailleur pour lui demander d’exiger de son locataire qu’il cesse ses nuisances et qu’il utilise tous les moyens en son pouvoir pour garantir la tranquillité de votre locataire (y compris la résiliation du bail). N’hésitez pas à lui produire cette jurisprudence. Si ça ne fonctionne toujours pas, vous pouvez poursuivre par un envoi de lettres recommandées au bailleur du voisin indélicat et, en dernier recours si votre locataire vous attaque en justice, vous retourner à votre tour contre lui. cas de plaintes de voisins, si vous recevez une mise en demeure c’est-à-dire une interpellation de la part de voisins sur le comportement de votre locataire, vous avez l’obligation d’agir c’est le sens de l’article 6-1 de la loi du 6 Juillet 1989. Si vous ne le faites pas et que vous êtes dans un immeuble collectif, le syndicat des co-propriétaires, après mise en demeure motivée à votre endroit pourra agir à votre place pour demander éventuellement l’expulsion du locataire. C’est donc une question dont il faut vous préoccuper parce que pour répondre, oui, d’une certaine manière vous êtes responsable des troubles comportementaux de votre locataire
