CAUTIONNEMENT
La caution est la personne qui, dans un document écrit appelé « Acte de cautionnement », s’engage envers le bailleur à payer les dettes locatives du locataire et à exécuter les obligations qui lui incombent en cas de défaillance de sa part (ex. : loyers, charges, frais de remise en état du logement…).Le bailleur ne peut exiger de cautionnement, à peine de nullité, s’il a déjà souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives (ex. : garantie des risques locatifs, assurance privée) sauf si le logement est loué à un étudiant ou un apprenti.
En principe, lorsque le bailleur est une personne morale, hors société immobilière familiale, une caution ne peut être demandée que si le logement est loué à un étudiant qui ne bénéficie pas d’une bourse de l’enseignement supérieur ou si elle est apportée par certains organismes.
Le bailleur ne peut enfin pas refuser la caution présentée au motif qu’elle ne possède pas la nationalité française ou qu’elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.
La caution Visale couvre désormais toute la durée du bail signé par un étudiant
Depuis le 1er avril 2018 la garantie loyers impayés Visale assure le paiement du loyer pendant toute la durée du bail d’un étudiant. Par ailleurs, tous les étudiants de 30 ans ou moins peuvent désormais en bénéficier, quels que soient leurs revenus ou ceux de leurs parents. Sachez profiter de cette caution gratuite pour vous, bailleurs !
Visale est une garantie contre les loyers impayés créée, en 2016, par Sylvia Pinel, alors Ministre du Logement. Cette caution qui a remplacé l’ancienne « GRL » (garantie contre les risques locatifs) est gérée par le groupe Action Logement, ex 1% Logement et spécialisé dans le logement des jeunes actifs ou des salariés précaires. Au début réservée aux seuls salariés, cette garantie avait rapidement été étendue aux jeunes de moins de 30 ans, sous conditions. Nous vous avions déjà parlé de l’étendue de la caution Visale aux moins de 30 ans dans une précédente actualité.
Comment fonctionne Visale ?
Concrètement, un visa Visale doit d’abord être demandé (avant la signature d’un bail) par le locataire potentiel auprès d’Action Logement. Le visa est valable 3 mois et peut être renouvelé. C’est seulement ensuite – lorsque le locataire lui présente son visa avec sa demande de logement – que le bailleur, s’il est intéressé par le système, entre à son tour en contact avec Action Logement via le site dédié à Visale. Les démarches s’effectuent en ligne, sur le site Internet dédié à cette caution. Il vous suffit de créer votre espace personnel et de demander à bénéficier de cette garantie. Consultez le processus détaillé décrit sur le site.
Quelles sont les garanties de la caution Visale ?
En tant que bailleur, si vous louez votre logement à un locataire certifié Visale, vous êtes garanti (sans franchise ni carence) gratuitement sur les éventuels impayés locatifs (loyers et charges inscrites au bail) qui pourraient intervenir. La garantie couvre jusqu’à 36 mensualités impayées, sauf pour les locations accordées aux salariés du secteur privé pour qui la garantie ne s’applique que pendant les six premiers mois de leur prise de fonction. Attention : les dégradations du logement ne sont pas couvertes.
Comment être éligible au dispositif Visale ?
Plusieurs conditions sont à remplir. Le logement doit être la résidence principale du locataire ; Celui-ci doit avoir 30 ans maximum ou être un salarié embauché depuis moins de 6 mois ; Le loyer ne doit pas dépasser certains plafonds (1.500 € dans Paris intramuros et 1.300 € sur le reste du territoire) ; Le taux d’effort du locataire ne doit pas être inférieur à 50 % (si le loyer, charges comprises, est de 600 €, alors le revenu mensuel net du locataire doit être de 1.200 € au moins), etc.
Voyez la liste exhaustive des conditions d’éligibilité sur le site de Visale.
Quel est l’intérêt de cette garantie Visale pour vous, bailleur ?
Visale est une garantie loyers impayés totalement gratuite. Si elle couvrait jusqu’à récemment les 3 premières années d’un bail éligible (voir les conditions d’éligibilité plus loin), elle couvre désormais toute la durée du bail. Quelle que soit la raison de l’impayé de loyer, vous êtes assuré, en tant que bailleur, de percevoir vos loyers sans franchise ni carence… à la condition, évidemment, que les délais de déclaration soient respectés. Si les baux que vous signez sont éligibles, profitez-en ! Si cette caution vous intéresse et que des locataires qui pourraient y avoir droit souhaitent louer votre logement, n’hésitez pas à leur conseiller de demander le visa Visale. Vous pourrez ensuite bénéficier de la garantie. Le dispositif Visale, comme les autres assurances classiques loyers impayés, exige des bailleurs qu’ils respectent les démarches et délais légaux concernant cette situation particulière. Pour ne pas risquer de « rater » une étape et ainsi se voir refuser le déclenchement de la garantie, le plus sûr est de se faire accompagner par un professionnel de la gestion de biens
Suppression de la mention manuscrite (article 134)
Fini le jeu d’écriture pénible entourant le cautionnement : voilà une mesure de la loi ELAN qui sera bien appréciée par les proches du locataire qui se portent caution ! Jusqu’à présent, pour que le cautionnement soit valable, le contrat de caution solidaire devait obligatoirement comporter deux mentions manuscrites…ce qui alourdissait considérablement l’exercice de la mise en location… et déconcertait bien des garants.
Désormais, le contrat comporte toujours le contenu informatif et protecteur des actuelles mentions mais il n’a pas à être manuscrit ; en clair, le garant n’a qu’à signer l’acte de caution dont le contenu pourra intégralement faire l’objet d’un modèle type, voire d’une dématérialisation complète.
Caution ou garantie loyers impayés ?
Caution ou garantie loyers impayés : Quel est le meilleur choix ? Comme tout bailleur responsable, vous souhaitez sécuriser votre investissement, notamment en termes de perception des loyers et des charges dus. Au moment de la signature du bail, plusieurs solutions s’offrent à vous : vous pouvez faire signer un acte de cautionnement au garant du locataire ou souscrire une assurance loyers impayés.
Rappel du rôle de la caution et de la garantie loyers impayés
Dans le cadre d’un acte de cautionnement, le garant s’engage à payer les arriérés financiers de votre locataire : impayés de loyer et/ou de charges, des intérêts découlant d’un paiement tardif des dettes, ou encore des frais de remise en état du logement dégradé. Voyez nos explications détaillées dans nos fiches Caution du locataire : tout ce qu’il faut savoir, Que contient l’acte de cautionnement ? et Caution simple ou solidaire : les principales différences.
Une assurance ou une garantie loyers impayés (GLI), vous couvre également contre tous ces risques, et d’autres encore comme des frais de contentieux, par exemple, ou la vacance locative. C’est à vous, bailleur, de choisir les protections qui vous intéressent. Voyez tous les détails dans nos fiches pédagogiques L’assurance loyers impayés en 4 points essentiels et Pourquoi prendre une GLI ?
Caution ou GLI : laquelle est la plus intéressante ?
Si les protections sont assez similaires (bien que certaines assurances proposent des services « plus »), l’on peut trouver des avantages et des inconvénients dans chacune des formules.
Coût : avantage à la caution Le cautionnement présente déjà l’avantage d’être gratuit. Une assurance loyers impayés, elle, est payante. Son prix varie en fonction de la compagnie d’assurance et des garanties choisies. Comptez entre 2,5 % et 3,5 % du montant du loyer, charges comprises.
Exception : la garantie Visale, caution d’Etat, est gratuite pour vous bailleur, mais son obtention est conditionnée au respect de certains critères.
Voyez lesquels dans notre fiche Garantie Visale, tout ce qu’il faut savoir.N’hésitez pas aussi à lire la fiche complémentaire Les détériorations locatives et le bail mobilité désormais garantis par la caution Visale.
Niveau de protection de la caution ou de l’assurance loyers impayés : cela dépend de différents paramètres
Chaque contrat d’assurance a ses propres règles et son propre fonctionnement. C’est pourquoi il est primordial de lire attentivement les conditions générales de A à Z, et notamment les conditions de déclenchement de l’assurance, ainsi que la durée de l’indemnisation.
Des procédures à respecter à la lettre
Certains contrats d’assurance sont si rigides que des bailleurs confrontés à une situation de loyers impayés finissent par ne pas pouvoir bénéficier de leur protection en raison du non-respect de certaines conditions (dépôt du dossier dans un délai de x jours, etc.). Il faut donc, dès que le sinistre survient, relire avec attention les conditions de votre contrat et respecter à la lettre les process. Si vous êtes abonné, Gereseul.com vous facilite grandement la tâche, grâce à ses alertes automatiques en cas de non perception des loyers dans les temps.
Une sélection du locataire et du garant, le cas échéant, draconienne.
Les assurance loyers impayés font également très attention à la qualité du locataire choisi. Leurs contrats indiquent les conditions d’éligibilité de ce dernier. Attention à respecter ces dernières sous peine de vous voir refuser la protection au moment où vous en aurez besoin ! Par exemple, le contrôle de la véracité des informations fournies par le locataire en fait partie, tant il y a de faux documents qui circulent dans les dossiers de locataires.
Nous avions abordé cette délicate question dans la fiche Vérifier le dossier de mes locataires potentiels : vrais ou faux documents ?
Cette question de contrôle des documents fournis par les locataires, mais aussi par les garants, est évidemment également essentielle dans le cadre d’un acte de cautionnement.
La valeur de la caution
Certains types de caution sont plus intéressants que d’autres. Ainsi, la caution solidaire est-elle plus protectrice que la caution simple, comme décrit dans notre fiche Caution simple ou solidaire : les principales différences.
Conclusion :
la gratuité de la caution ne justifie pas de préférer systématiquement ce système de protection à une assurance loyers impayés. Certes, dans certains cas, – notamment dans le cadre d’un logement loué à un étudiant dont les parents se portent caution – cela paraît être la solution la plus intéressante. Mais, dans d’autres cas, l’assurance loyers impayés peut vous convenir plus, notamment pour des raisons de tranquillité (à condition, bien sûr, d’être vigilant sur le respect des critères de déclenchement de la protection). En effet, c’est à l’assureur – une fois l’équivalent des loyers impayés réglé sur votre compte bancaire – de se retourner contre le locataire pour récupérer les loyers impayés. Alors qu’avec une caution, c’est à vous d’effectuer toutes les démarches… qui peuvent parfois être longues si, même le garant refuse de respecter ses obligations.
