L’occupant n’a pas entretenu, comme l’exige le contrat, l’intérieur de la maison, mais aussi les terrasses, le jardin. Celui-ci a, en effet, des obligations, en ce sens : reportez-vous à « Les obligations du locataire tout au long du contrat de bail » et « Quels sont les travaux à la charge du locataire et du propriétaire ? »Les sols, les murs et les plafonds sont considérablement abîmés et plusieurs équipements manquent.
Le bailleur assigne alors en justice Et cela pour réparation du préjudice, l’occupant ayant habité la maison, mais aussi l’entreprise locataire ayant signé le contrat de location. Le Tribunal d’instance, puis la Cour d’appel, rejettent ses demandes, les jugeant irrecevables. « Il est impossible, indiquent les juges, d’agir à la fois en responsabilité contractuelle contre le locataire et en responsabilité délictuelle contre l’occupant, au cours d’une même procédure. » Ils incitent le bailleur à concentrer son action contre le locataire, seul responsable, pour eux, du respect des obligations d’entretien ou de réparation, liées au contrat de bail.
Saisie à son tour, la Cour de Cassation* annule ces décisions, indiquant que : « la recevabilité de l’action en responsabilité délictuelle formée par le propriétaire d’un logement contre un occupant auquel il n’est pas contractuellement lié n’est pas subordonnée à la mise en cause du locataire. » En d’autres termes, les deux actions sont indépendantes l’une de l’autre. Et en cas de dégradations commises dans un logement, le propriétaire a donc la possibilité de mettre en cause l’occupant, même s’il n’est pas signataire du bail.
Cette décision est intéressante : pourrait-elle être adaptée au cas des sous-locations ou bien la Cour de Cassation fait-elle une exception pour la location spécifique à une entreprise ? Car dans le cadre de la sous-location – comme dans le cadre général d’ailleurs – c’est théoriquement toujours le locataire signataire du bail qui est responsable de dégradations éventuelles… Voyez à ce propos notre dossier « Dégradations lors d’une sous-location : qui est responsable ? »
En tout état de cause, louer directement à une entreprise (encore faut-il qu’elle soit sérieuse et financièrement en bonne santé) reste une voie à privilégier de la part des bailleurs car, la très grande majorité du temps, ces locations se déroulent sereinement. Voyez notre dossier « Louer à une entreprise : une bonne façon de sécuriser le bail. »
*Analyse de la Cour de cassation, 3e chambre civile du 20 décembre 2018, pourvoi n° 17-31461.
Les détériorations locatives et le bail mobilité désormais garantis par la caution Visale
Créée il y a 3 ans pour remplacer la garantie universelle des loyers (GUL) instaurée par la loi Alur (pour l’Accès au Logement et pour un Urbanisme Rénové) et qui avait été finalement abandonnée, la caution ou garantie Visale s’étend à de nouveaux domaines. Le dispositif Visale n’en finit pas de s’améliorer et c’est une bonne nouvelle pour les bailleurs !Rappelons brièvement que cette garantie loyers impayés (publique, distribuée par Action Logement) est gratuitement délivrée aux bailleurs qui s’engagent à louer leur bien à une population définie : jeunes, salariés précaires ou en mutation professionnelle, sous conditions de ressources et de prix du loyer. Nous vous avons tenu au courant, dans des actualités précédentes, de ses améliorations successives : « Garantie Visale : tout ce qu’il faut savoir ».Nous faisons un nouveau point, aujourd’hui, en raison de deux nouveautés concernant cette garantie.
Le bail mobilité couvert Le nouveau bail mobilité, de courte durée et instauré par la loi ELAN à l’automne 2018, est désormais couvert par cette garantie Visale.
Les dégradations locatives prises en charges en plus des impayés de loyers et de charges La deuxième extension est tout aussi intéressante puisqu’elle instaure une couverture supplémentaire en englobant les frais occasionnés par une éventuelle dégradation du logement par le locataire. Visale couvre ce risque dans la limite de 2 mois de loyers et charges.
Les dégradations du logement causées par votre locataire constituent un risque financier majeur pour vous. En effet, le dépôt de garantie est désormais limité à un ou deux mois de loyer, ce qui ne permet pas toujours de couvrir les dépenses à engager pour remettre en état votre logement.
Dégradations du logement par le locataire
les démarches possibles
Commencer par des procédures simples Il arrive que l’état des lieux de sortie réalisé montre des dégradations dans le logement tellement importantes que le montant du dépôt de garantie n’y suffira pas.
Vous pouvez commencer par retenir 100 % du montant du dépôt de garantie. Vous êtes alors dans votre droit, même si votre locataire peut contester cette retenue comme nous l’évoquions dans notre dossier : « Mon locataire conteste la retenue effectuée sur le dépôt de garantie : que faire ? ».
La première chose que vous devrez faire, pour expliquer la retenue effectuée sur son dépôt de garantie, est d’envoyer à votre locataire une lettre explicative. Vous pouvez compléter cette lettre en lui fournissant des justificatifs (ex : des photos).Vous pourrez ensuite lui envoyer une mise en demeure qui détaillera la part du coût des travaux réalisés non-couverte par le montant du dépôt de garantie et qui devra faire l’objet d’un remboursement de sa part. Là encore, tout ce qui peut rendre incontestable le montant que vous réclamez à votre locataire doit lui être présenté (ex : factures, devis). Envoyez cette lettre de réclamation (sous forme de mise en demeure) en recommandé avec accusé de réception pour plus de sécurité.Si le locataire a refusé de vous donner sa nouvelle adresse, envoyez la lettre à son ancienne adresse (votre logement locatif). Il a peut-être organisé un suivi de son courrier et, s’il ne l’a pas fait, on ne pourra pas vous reprocher d’avoir fait tout ce que vous pouviez pour l’informer.
Si votre locataire avait une caution, envoyez-lui aussi cette mise en demeure lui demandant le remboursement du complément dû après la retenue effectuée sur le dépôt de garantie.
Faire jouer votre assurance, si vous en possédez une Si vous avez souscrit une assurance loyer impayé, regardez si cette dernière vous couvre également contre les dégradations dans votre logement. Vous pourrez alors faire jouer votre assurance. Néanmoins, vous devrez faire attention à bien suivre toutes les démarches nécessaires au remboursement du montant des travaux (qui varient selon les conditions du contrat). Respectez, notamment, les délais pour les déclarations.
Attention : la garantie Visale, proposée gratuitement par Action Logement pour soutenir les jeunes et les personnes en mobilité professionnelle, couvre les impayés de loyer mais pas les dégradations au sein du logement.
Faire appel à un conciliateur Sans réponse de la part de votre locataire et de son éventuelle caution, vous pouvez saisir – par lettre recommandée avec accusé de réception – la Commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice. Lettre dans laquelle vous devrez indiquer vos nom, qualité et adresse, ceux de votre avocat éventuel, ceux du locataire, ainsi que l’objet du litige.
Vous serez convoqué, ainsi que le locataire, à une séance au cours de laquelle l’affaire sera examinée. Vous pourrez vous y présenter en personne ou vous faire représenter par un conseil ou une personne que vous aurez mandaté pour cette réunion. Cela permettra peut-être de régler la situation sans avoir recours à un juge.
Saisir le tribunal d’instance (TI) Si vous n’arrivez toujours pas à régler la situation, il ne vous reste plus qu’à saisir le Tribunal d’instance compétent pour la commune où est situé le logement loué. La saisine du Tribunal d’instance est réalisée par une déclaration au greffe de ce Tribunal.
Vous avez tout intérêt, le cas échéant, à assigner également en justice le garant de votre locataire.
